현재 서울 부동산이 상승장에서도 후반부... 고수들은 집 팔 준비…지금 영끌하면 '하우스푸어' 된다

- 현재 서울 부동산이 상승장에서도 후반부

-> 후반부이기 때문에 상황 따라 주의가 필요하겠다고 봐서 향후 5년이 중요한 시점

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- 1986년부터 서울 부동산 데이터를 보면 이전에는 6년 이상 연속 상승은 없었다.

-> 그런데 지금은 2014년부터 2020년까지 7년 연속 상승

-> 임대차2법으로 전세가가 빠르게 상승하면서 최장기간 상승에 동력을 제공한 해라고 평가

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- 과거 버블이 정점 다다라서 하락하는 중장기 하락장이 있었는데 하락장 이유는 그당시 신도시 입주가 있었다. 

-> 지금은 3기 신도시 입주 시기가 5년 내 없기 때문에 서울 부동산을 중장기 하락장으로 이끌 요인할 건 아직 없기 때문에 거품이 정점에 달했다고 보지 않는다.

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- 전고점이 2008년 2분기였는데, 당시 금리가 5%였고요, 지금은 0.5%

-> 대출금리 자체가 어마어마하게 다르기 때문에 대출상환 부담이 훨씬 덜하다고 볼 수 있다

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- 서울 아파트 최저 전세가율이 2009년 38.1%, 매매가와 전세가의 갭이 차이가 크면 거품이 많이 꼈다

-> But 2020년 12월 기준 서울 아파트 전세가율 56%로 너무 높아서 집값 떠받들고 있다. 

-> 거품 맞지만 정점까지는 아니다